オープンハウス(3288)株主総会に行ってきた。

総会おじさんです。

今回はオープンハウスの第21回定時株主総会に行ってきました。(2017/12/20)

せっかく参加したので総会で得た材料や投資判断についてまとめてみました。

是非ご参考にして下さい。

この活動の目的などはこちら→株主総会で投資の幅を広げよう

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1.オープンハウスってどんな会社? 

1.1.事業概要

オープンハウスは、「『お客さまが求める住まい』を愚直に追求し続ける」「やる気のある人を広く受け入れ、結果に報いる組織を作る」「業績をあげ規模を拡大し、社会に必要とされる不動産会社となる」といった企業理念のもと、仲介・戸建販売・マンション販売といった不動産業を展開している会社です。

事業については大きく分けて不動産仲介事業・不動産販売事業・不動産金融事業の3つから成っておりますが、売り上げの97%は不動産販売事業となっています。主な拠点は東京・神奈川となっています。

仲介業からスタートしたという事もあり、顧客の視点に立つ事を強みにしている会社です。

オープンハウスHPより

1.2.業績推移

上場(13/9月)以来、順調に業績を拡大させています。

18/9月期は売上高380,000百万円、経常利益43,500百万円、親会社に帰属する当期純利益30,000百万円を計画しており、中期経営計画では20/9月期に売上高500,000百万円、経常利益60,000百万円、親会社に帰属する当期純利益40,000百万円と設定しているので、伸び率はやや下がるものの、これからも利益を伸ばそうとしています。

オープンハウスHPより

2.総会について

2.1.主な内容

報告事項の主な内容は以下の通りです。

・17/9月期の業績は、売上高304,651百万円(前期比23.2%増)営業利益37,617百万円(前期比20.1%増)経常利益36,131百万円(前期比23.9%増)親会社に帰属する当期純利益24,797百万円(前期比32.5%増)となった。

・中期経営計画「Hop Step 5000」を策定。戸建関連事業の競争力の強化・外部環境の変化を踏まえた事業ポートフォリオの構築・企業の成長を支える経営基盤の強化により、20/9月期に売上高5,000億円、経常利益600億円、純利益400億円を目標とする。

詳細は2017(第21回)定時株主総会招集ご通知をご覧下さい。

決議事項については全て可決でした。

事業説明会ありませんでした。

中期経営計画等の詳細は平成29年9月期通期 決算説明会資料をご覧下さい。

※録音等はしていないので聞き間違いや漏れなども多々ありますのでご了承下さい。

2.2.質疑応答

<株主総会での質問>

質問:顧客から評価されている点は?他社に無い強みは?
回答:マーケットインの考え方に基づいて経営している。仲介からスタートしているという事もあり、顧客のニーズを読み取る事から全ての事業がスタートしている点が強みであり、評価されている所だと思う。

質問:他事業への展開は?
回答:当面は住宅関連以外はやるつもりはない。将来については回答できないが、規模拡大を考えるとその可能性は無いとは言えない。

質問:配当の計画は?
回答:18/9月期は中間46円期末46円の見通し。20/9月期は配当性向20%を計画している。

質問:中期経営計画で最も成長させるセグメントは?
回答:基本的には戸建事業を伸ばす。18/9月期についてはマンションの伸び率が大きい。

質問:そのセグメントのシェアは?
回答:土地のみ、土地+建物といったケースがあるので分かりづらいが、埼玉は始めたばかりで神奈川くらいのシェアを取れると思う。業界のシェア自体はまだまだ取れてないので、これからも成長の余地はある。首都圏でも手付かずの地域もある。

質問:そのセグメントの競合は?
回答:ローコストオペレーションの会社は競合になる。

質問:競合に対する戦略は?
回答:当社はそれに比べると高コスト。従業員のモチベーションが高く、従業員が前向きで戦意が高い事が強み。

質問:今後はローコストへ展開するのか?
回答:当社は手ごろな価格で勝負している。この部分でシェアを取り切れてないのでまだ伸ばせる。その先はまだ考えていない。まだ伸ばせると思っている。

質問:株式分割は?
回答:分割により流動性が上がる一方で、株価上昇のプレミアム感が薄れるという意見もある。総合的に考えて判断する。

質問:有利子負債比率について
回答:自己資本比率は30%以上を維持しようと考えている。ROEの比率などを考慮している。

質問:増資は?
回答:予定していない。

質問:人口減少の影響は?
回答:少子化は昔から分かっている事で、既に少子化。市場が無くならければビジネスはできる。

質問:東南アジアへの展開は?
回答:拡大志向があるので、当然国内に限界が来れば海外もあり得る。

質問:他社のシェアと取りに行くのか?
回答:とにかく会社を成長させたい。安定的に成長させたい。

質問:土地の仕入れについて
回答:攻めの用地仕入れという事で足を使って様々な業者に出向き購入している。業界では用地仕入れは年配の人がやっているが、当社では若い人がやっている。

質問:地面師のリスクと対策は?
回答:騙されるポイントはいくつかある。ある程度プロになれば騙されないと思っている。数億円の仕入れについては私まで情報が来るようになっている。基本的には騙されない。オーナー企業の社長は勘が良い。ノウハウは社員に伝えており、私の業務的にもそこに割いている時間は多い。

質問:価格優位性は保てる?営業スタイルは継続?IT等は取り組んでる?
回答:元気に営業するチームとロジカルに営業するチームの両方がある。ガツガツしているのは現地で営業している人。ネットでの契約も過半数を超えているのでロジカルなスタイルもやっている。販売や用地仕入れは専用のアプリがあり業界ではIT化が進んでいる方だと思う。

質問:客目線では、顧客管理ができていないように思うが?
回答:改善していきたいと思う。

※録音等はしていないので聞き間違いや漏れなども多々ありますのでご了承下さい。

2.3.注目材料

『経営者』

荒井社長は、流石オーナー社長という感じですごく楽しそうでした。「とにかく会社を大きくしたい」という思いが溢れており、これからも会社は成長していくのかなと感じさせてくれるような方でした。

『中期目標』

中期経営計画では、20/9月期に売上高5,000億円、経常利益600億円、純利益400億円を目標とするとの事でした。現状は主に東京・神奈川となっている事、埼玉への展開を始めたばかりで埼玉でも神奈川と同じくらいのシェアは取れそうだという事、さらに千葉は未開拓という事を考えると、人口比率から考えて5,000億円という規模にいずれはなれるのかなと思います。

2.4.お土産

お土産はありませんでした。

3.投資判断は?

3.1.株価水準

株価:5,890円(12/20終値)
EPS:537.73円、BPS:1,487.19円、配当:92円
PER:10.95倍、PBR:3.96倍、配当利回り:1.56%
ROE:36.16%、ROA:11.69%
※EPS等は会社予想を参照

PERは積水ハウス10.9倍や大和ハウス工業13.1倍と比べると大体同じくらいですので、適正な水準にあるのかなと思います。

成長性を考慮してみます。
これからもこの水準で推移すると仮定すると、20/9月期の目標EPSは716.97円なので、PER10倍と考えると株価は約7,170円という事になります。
中期経営計画通りに業績が伸びるなら、割安と言ってもいいのではないでしょうか。

3.2.成長性

17/9月期の売上高約3,000億円は、主に東京・神奈川での数字です。今後埼玉で神奈川程度のシェアを取る事、千葉への展開も考えられる事から、中期経営計画の5,000億円までの成長性はあるように思います。

また、オーナー社長かつ規模拡大志向が強いようなので、名古屋・大阪・福岡や海外への展開の可能性も十分に考えられるので、そういった意味でも成長性はあるのかなと思います。

ただし、新しい事をやっている訳では無いのでM&A等をしない限り業績の急拡大は望めなそうだと思います。

3.3.まとめ

・中期経営計画通りに進捗するなら株価は割安
・規模拡大志向の強さ
・千葉、名古屋、大阪、福岡への展開や海外展開による成長余地がある

以上から考えると、保有を考えても良い銘柄であると私は思います。


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