アールエイジ（3248）株主総会に行ってきた。 | 総会おじさんの株式投資ブログ

総会おじさんです。

今回はアールエイジの第31回定時株主総会に行ってきました。（2018/1/24）

せっかく参加したので総会で得た材料や投資判断についてまとめてみました。

是非ご参考にして下さい。

この活動の目的などはこちら→株主総会で投資の幅を広げよう

1.アールエイジってどんな会社？
- 1.1.事業概要
- 1.2.業績推移
2.総会について
3.投資判断は？

1.アールエイジってどんな会社？

1.1.事業概要

アールエイジは、「当社を通じてお客様が幸せになること」「当社を通じて社員が幸せになること」「1人でも多くのお客様に求められる会社になること」を経営理念に掲げ、東京・千葉を中心に不動産賃貸管理事業などを行っている会社です。

主な事業は以下の通りです。

＜不動産管理運営事業＞
収益用不動産の賃貸管理業務とサブリース、自社保有の賃貸を行っています。
取り扱い物件にはリノベーション・デザイナーズマンションなどが多く、この点が他社との大きく異なる点かと思います。
売上高の約70%を占めており、収益の柱となっている事業です。

＜不動産開発販売事業＞
自社で企画開発した賃貸物件の販売を行っています。
販売後も管理業務を受託する事で、メインの管理運営事業に繋がっています。

＜不動産仲介コンサル事業＞
事業用不動産の購入や売却など、コンサルティング型の仲介事業を行っています。
ユーザーとの接点という意味で重要な事業となっています。

※アールエイジHPより

1.2.業績推移

17/10月期の業績は、売上高3,940,127千円（前期比4.8%減）、営業利益520,537千円（前期比10.1%増）、経常利益474,595千円（前期比11.9%増）、親会社に帰属する当期純利益311,801千円（前期比17.0%増）となっています。

セグメント別売上高は、不動産管理運営事業2,880,076千円、不動産開発販売事業957,079千円、不動産仲介コンサル事業102,971千円となっています。

ここ数年の業績推移を見ると、利益については少しずつ拡大しているものの、売上高に関しては横ばいとなっています。

セグメント別の売上高に注目してみると、主力の不動産管理運営事業については徐々に減少しています。

※アールエイジHPより

2.総会について

2.1.主な内容

報告事項の主な内容は以下の通りです。

・17/10月期の業績は、売上高3,940,127千円（前期比4.8%減）、営業利益520,537千円（前期比10.1%増）、経常利益474,595千円（前期比11.9%増）、親会社に帰属する当期純利益311,801千円（前期比17.0%増）となった。

・賃借対照表について、資産合計9,406,681千円、負債合計6,658,594千円、純資産合計2,748,087千円となった。

その他、特筆すべき事項はありませんでした。

決議事項については全て可決でした。

事業説明会の開催は無く、総会中にも特に事業内容の説明はありませんでした。

※録音等はしていないので聞き間違いや漏れなども多々ありますのでご了承下さい。

2.2.質疑応答

＜株主総会での質問＞

質問：負債が増えている理由は？今後は？
回答：全て物件の購入資金。今後も負債が増える傾向は続く。（物件を購入するから）

質問：業績が横ばいの理由は？今後の計画は？
回答：売上高は横ばい、利益は微増となっている。現在、物件を増やしている時期。物件の賃料収入が増えているので利益率が上がっている。今後もこの傾向は続く。

質問：民泊の参入は？
回答：特に計画は持っていない。

質問：空き家について
回答：管理物件、サブリース、自社保有物件のほとんどが東京・千葉。駅から徒歩20分などの物件の稼働率は下がっている。都心の徒歩5分以内といった物件は高い稼働率となっている。

質問：小型物件のメリット、デメリットは？
回答：流動性が高い事がメリット。建築コストが高い点がデメリット。50室という大型物件の取り扱いもたまにはやっているが、手間が掛かる。今後も小型をメインでやると思う。

質問：セグメントについての内容は？
回答：管理運営事業は、オーナーからの管理受託や一括借り上げのサブリースが柱。自社物件や棚卸物件の賃料が上乗せされている。仲介事業は利益としては大きくないが、ユーザーとの接点という面で重要。ユーザーの声が反映されるように運営している。販売事業は、企画開発し、一部は売却、一部は保有という形を取っている。

質問：サブリースの戸数や滞納は？
回答：サブリース、集金管理、自社保有の3種類ある。合計で5,000。サブリースが1,800弱。単身者用が8割。オーナーは基本的には個人。滞納は1%台。

質問：中長期の計画は？
回答：1年計画のみの開示しかしていない。3年、5年の計画は作っていない。物件をどんどん買って売ってというビジネスモデルでない。業績が上がるとしても緩やか。ただ不況の時にはガクッと下がらない。

質問：物件を増やしているにも関わらず管理運営事業の売り上げが伸びないのは、サブリース等が落ちている？
回答：しつこい質問ありがとうございます。中古物件は買っていない。土地を仕入れてから完成して収入を得るのに時間が掛かる。サブリースは横ばいで下がっていない。物件を売却すれば上がるだろうが、そういう訳にもいかないので、効率よく判断してやっていく。

質問：デザイナーズ物件の中心の人物は？
回答：笠原取締役。パッケージ等は担当でやっているが、単身者向けについては若者向けという事で、開発部署の中の若い社員たちとやっている。

質問：不動産価格高騰局面での不動産の売却について
回答：仮にそういう事があったとしても、管理運営を主体にしているので、一気に売却という判断にはならない。バランスを見ながらの判断。

質問：PER8倍と株価の評価が低い。IR活動は？
回答：努力していきたい。

質問：今期計画からの上振れの可能性は？
回答：努力していきたい。

質問：新卒採用や離職率。有給消化率は？
回答：定期的に行っている。データが無いので離職率は分からない。昨年のメンバーは全員残っている。有給消化率もデータが無いので分からない。過去に比べると上がってきている。

質問：具体的に何%？
回答：結構いってる。大体とってる。数字は言えない。数字がお好きですね～。

※録音等はしていないので聞き間違いや漏れなども多々ありますのでご了承下さい。