ファーストブラザーズ(3454)株主総会に行ってきた。

総会おじさんです。

今回はファーストブラザーズの第14回定時株主総会に行ってきました。(2018/2/23)

せっかく参加したので総会で得た材料や投資判断についてまとめてみました。

是非ご参考にして下さい。

この活動の目的などはこちら→株主総会で投資の幅を広げよう

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1.ファーストブラザーズってどんな会社? 

1.1.事業概要

ファーストブラザーズは、「最高のプロフェッショナルであり続ける」という企業理念のもと、不動産を投資対象とする私募ファンドの組成・運用を行っています。

主な事業は以下の通りです。

<投資運用事業>
不動産を対象とする投資サービスの提供、不動産投資のアドバイス、商業施設の運用プラットフォームの提供を行っています。

<投資銀行事業>
自社で組成・運用するファンドへの投資、ファンドの投資対象にならない物件のうち長期的に安定した賃貸収入が見込める物件への投資、ベンチャーキャピタルや債券などへの投資を行っています。また、企業価値向上のためのアドバイスを行っています。

ファーストブラザーズHPより

1.2.業績推移

売上高・利益ともに拡大傾向にあります。

18/11月期予想は、売上高22,568百万円(前年比20.3%増)、営業利益5,015百万円(前年比48.7%増)、経常利益4,458百万円(前年比45.7%増)、親会社に帰属する当期純利益2,815百万円(前年比37.4%増)と、大幅増収増益計画となっています。

2.総会について

2.1.総会の内容

報告事項の主な内容は以下の通りです。

投資運用事業は、投資対象物件が過熱感の高い取引環境にあるため新規の取得を控える一方、既存案件の契約終了により、受託資産残高は一時的にゼロになった。また、前期に計上したディスポジションフィー等がなかった。

投資銀行事業は、中長期的に安定収益が見込める賃貸不動産の取得を進め、ポートフォリオの拡大させるとともに、バリューアップが完了した賃貸不動産の売却も行った。

17/11月期の業績は、売上高18,766百万円(前年比28.5%増)、営業利益3,373百万円(前年比15.0%減)、経常利益3,060百万円(前年比16.4%減)、親会社に帰属する当期純利益2,048百万円(前年比10.4%減)となった。

・不動産売買市況に左右されにくい収益体制の構築として、賃貸不動産の取得を積極的に行っていく

・長期的な成長戦略として、不動産以外の分野へ投資の対象を広げていく

詳細は第14回定時株主総会招集ご通知をご覧下さい。

決議事項については全て可決でした。

※録音等はしていないので聞き間違いや漏れなども多々ありますのでご了承下さい。

2.2.総会の質疑応答

質問:財務の方向性は?
回答:自己資本比率は30%を切った水準。借入については自己勘定の不動産によるもの。今後も物件を増やすので、借入を増やす方針。借入期間は平均22年、平均0.92%で調達。

質問:PER7倍と市場からの評価が低いが、株価についてどう考えている?
回答:満足してもらえない水準であると思っている。業績向上やIR活動等で評価してもらえるようにしていきたい。自社株買いは実施した事はあるが、配当を継続的に行う事を念頭に置いているので、検討していない。

質問:優待のレストランはどうやって決めた?
回答:サブリース事業のテナントとの付き合いで、提供を受けた。

質問:優待のレストランは継続する?
回答:昨年も今年もレストランからの無償の提供。効果があったとの話もあるので、来年も実施したいという話があれば継続できる。レストラン側の判断。

質問:優待の費用は?
回答:レストランからの提供。優待券の印刷代や郵送費は当社負担。

質問:賃貸不動産の売却予定は?
回答:一物件当たり10億円。28件保有。安定収益が目的だが、アセットマネジメントと同様の考えも持っている。バリューアップが上がった状態で、売却待ちの物件もある。今期も数件売却して売却益を得る予定。

質問:海外への展開は?
回答:現在はスタディ・リサーチの段階。アクションを起こす段階には至ってない。力を一番発揮できる所に注力する。

質問:不動産以外の展開は?
回答:再生可能エネルギーでは地熱の分野に進出するため調査中。収益化はかなり時間が掛かると考えている。ベンチャーキャピタルは少しづつではあるが進めている。競争力が発揮できる分野に集中するのが効率的と考えている。既存事業に近い分野から展開していくと思う。

※録音等はしていないので聞き間違いや漏れなども多々ありますのでご了承下さい。

2.3.事業説明会の内容

事業説明会の開催はありませんでした。

2.4.事業説明会の質疑応答

事業説明会の開催はありませんでした。

2.5.注目材料

『株主優待』
優待の食事券はレストラン側からの無償の提供。継続するかはレストラン側の判断との事でした。
ちなみに、優待の内容は「Salotto CANTICO(サロット カンティコ)で使える10,000円(ランチタイムは5,000円)×人数(最大6人)の食事券」が1枚、「Ristorante incantina(リストランテ インカンティーナ)で使える2,000円×人数(最大6人)の食事券」が2枚で、総額最大84,000円の優待食事券となっています。
大盤振る舞いですね。

『収益の安定化』
収益の安定化のため賃貸不動産の取得を積極的に進めて行くとの事でした。
物件が増えれば当然借入金も増加します。借入金が増加すれば自己資本比率が下がります。自己資本比率を上げるために増資をする可能性が高まったように思います。

2.6.お土産

お土産はありませんでした。

3.投資判断は?

3.1.株価水準

株価:1,441円(2/23終値)
EPS:200.92円、BPS:828.61円、配当:18円
PER:7.17倍、PBR:1.74倍、配当利回り:1.25%
ROE:24.25%、ROA:7.19%
※EPS等は会社予想を参照

指標の数値を見る限り割安に見えなくもないですが、事業的に収益を増加→物件増加→借入金増加→自己資本比率低下→増資という様に市場も考えているなら、この水準は決して割安では無いように思います。

3.2.成長性

既存事業に関しては、安値で物件を仕入れ高値で売却するというビジネスなので、経営陣の目利き次第では十分拡大する可能性もあります。

今後は不動産に限らず投資対象を広げていくとの事なので、こちらも経営陣の目利き次第ではありますが、再生可能エネルギーやベンチャーへの投資が上手くいけば大きな利益が生まれる可能性があります。

3.3.まとめ

・株価水準は増資の可能性を考えれば割安とは言い切れない。

・投資という事業柄、成長の可能性は十分にある。

レストランの優待が続くなら超お得。

私としては事業内容にそこまで魅力を感じませんでしたので投資対象にはなりませんが、様々な投資が成功し大きく成長する可能性もあるので、期待する方は保有を検討してみてもいいかもしれません。

また、もし優待の対象となっているレストランに行く可能性があるのであれば優待の継続を期待して保有してもいいのではないでしょうか?
2/23時点で株価1,440円なので1単元144,400円。優待食事券(最大84,000円分)と優待QUOカード1,000円を合わせて85,000円相当となります。
優待が継続するなら超お得ですね(笑)

・他の総会情報はこちら→総会おじさんが行く


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